Разъяснение некоторых юридических вопросов ЖСК "Адмирала Ушакова, 21"
Защита прав участников строительства в процедуре банкротства застройщика НФЗП «Патриоты» на объекте по адресу: город Пермь, ул. Адмирала Ушакова, 21.
В целях защиты прав и интересов участников строительства объекта в процедуре банкротства НФЗП «Патриоты» применен §7 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2014) «Банкротство застройщиков».
В процедуре банкротства участники строительства, заявляя свои требования к застройщику-банкроту, были включены в третью очередь реестра требований кредиторов.
В соответствии с процедурой банкротства застройщиков законодатель предоставил возможность участникам строительства удовлетворить свои требования путем передачи им объекта незавершенного строительства и права на земельный участок, на котором осуществлено строительство объекта.
В связи с этим на голосование кредиторов-участников строительства конкурсным управляющим 22.12.2012г. вынесен вопрос о создании жилищно-строительного кооператива (ЖСК) и удовлетворении требований кредиторов третьей очереди путем передачи прав на земельный участок и объект незавершенного строительства в создаваемый ЖСК.
Требования участников строительства, не выразивших свое согласие за передачу имущества на собрании 22.12.2012г., не переданы в ЖСК «Адмирала Ушакова, 21» и оставлены в реестре кредиторов НФЗП «Патриоты» (третья очередь реестра).
Требования участников строительства, выразивших согласие за передачу имущества, переданы в ЖСК «Адмирала Ушакова, 21» и удовлетворены пропорционально стоимости имущества данного ЖСК.
Общая стоимость прав застройщика, переданного в ЖСК «Адмирала Ушакова, 21», согласно Определению Арбитражного суда Пермского края от 31.01.2013г. по делу №А50-17354/2009, составила 245 116 000 рублей. В имущество кооператива не вошла стоимость объектов незавершенного строительства, права, правопритязания и правотребования на которые зарегистрированы в Управлении Росреестра по Пермскому краю на 09.08.2012г.
Общая сумма требований граждан, включенных в реестр требований кредиторов третьей очереди, удовлетворенных передачей имущества в ЖСК, составила 304 222 655,41 рублей.
В соответствии с §7 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» объем требований к ЖСК составил 80,57% объема требований, признанных Арбитражным судом.
Членство в ЖСК «Адмирала Ушакова, 21».
Членами ЖСК «Адмирала Ушакова, 21» являются:
- Физические и юридические лица, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений и реестр требований кредиторов НФЗП «Патриоты» в рамках дела о банкротстве №А50-17354/2009 и голосовавших за передачу объекта незавершенного строительством на общем собрании участников строительства 22.12.2012г.
- Гражданин или юридическое лицо, являющееся собственником незавершенной строительством квартиры в жилом доме, незавершенном строительством, по адресу: г. Пермь, ул. Адмирала Ушакова,21 или жилого помещения в многоквартирном доме, незавершенном строительством, по адресу: г. Пермь, ул. Адмирала Ушакова, 21 или объекта на стадии строительства адресу: г. Пермь, ул. Адмирала Ушакова,21.
Основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе (ст. 124, "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.11.2015).
Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство (ст. 110, "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.11.2015).
Для того, чтобы стать членом ЖСК «Адмирала Ушакова, 21» необходимо подать заявлении о вступлении правлению ЖСК (Форма заявления).
Правление ЖСК в течение одного месяца принимает решение о приеме в члены ЖСК и выносит вопрос на утверждение на ближайшее общее собрание членов ЖСК.
Заявление на прием граждан в члены необходимо подать в случае, если гражданин:
- заключил договор купли-продажи пая (приобрел квартиру у «обманутого дольщика»);
- является собственником квартиры, незавершенной строительством;
- вступил в права наследования.
Договоры, заключаемые с членами ЖСК «Адмирала Ушакова, 21».
В соответствии с федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Одной из формы договора, по которому жилищно-строительные кооперативы привлекают денежные средства граждан, является договор паенакопления.
С утвержденной председателем ЖСК «Адмирала Ушакова, 21» формой договора паенакопления можно ознакомиться по ссылке: Документы для заключения договоров паенакопления
Порядок приобретения права собственности на жилые помещения в жилом доме по адресу: г. Пермь, ул. Адмирала Ушакова, 21.
Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью (ст. 129, "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.11.2015)
Следует обратить внимание на то, что жилое помещение будет находиться в собственности кооператива до полной выплаты паевого взноса и только после этого в соответствии с п. 4 ст. 218 ГК член жилищно-строительного кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
После заключения договора паенакопления и исполнения обязательств по оплате пая (в том числе паевой взнос, целевой паевой взнос, утвержденный на общем собрании членов ЖСК) председатель ЖСК обязан выдать справку об исполнении финансовых обязательств перед ЖСК.
После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и постановки объекта на кадастровый учет, гражданин обращается в УФРС с заявлением о регистрации права собственности.
К заявлению, в соответствии с требованиями регистрирующего, предъявляемыми на сегодняшний момент, необходимо приложить:
- договор паенакопления с ЖСК «Адмирала Ушакова, 21» (при наличии; утвержденная председателем ЖСК «Адмирала Ушакова, 21» форма договора);
- договор купли-продажи пая (при наличии);
- справка об исполнении обязательств от ЖСК «Адмирала Ушакова, 21»;
- акт приема-передачи квартиры от ЖСК «Адмирала Ушакова»;
- документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за регистрацию права собственности.